۞ أيهما أفضل الإيجار أم شراء بيت ۞‎

أيهما أفضل الإيجار أم شراء بيت ؟؟




هذه الدراسة عملت في السعودية ويعتقد مرسـلها أنها تنطبق على جميع دول العـالـم، بصراحة الدراسـة جـداً رائعــة...



الكثيـر من الشعب السعودي حفظهم الله لا يملك منـزلاً حسب الإحصائيات الحكوميـة، والكثيـر منهم ينتظـر سنـوات وسنـوات كي يحصل على قـرض عقـاري، وتضيـع الأحـلام الكبيـرة وسـط الإمكانات الصـغـيـرة، ويكــون أسـيــر البحـث عـن راحــة بــالــه التي يتوقـع حدوثهــا فور شراء المنــزل، ويصـبــح عــرضـــة لـهـــمـوم الإيجــار ومسـتـغلي الفــرص من كبــار العـقــارييــن الجـشـعـيـــن، فــلا يـكــون لــديــه ســوى خــياران لا ثـــالــث لـهـمـا :





· إمــــا أن يـظــل مـســتـــأجـــراً، ويــدفــع الإيـجـــار سـنــوات وسـنـوات... بــلا نـهــاية...


· وإمـا أن يشـتــــري مـنــزلاً بالأقـســاط أو الإيجــار المنتهي بالتملك أو التـــورق ( أي مسمى كان )...





ولـنـــعــرف مــا هـو أفـضــل خـيــار بين الاثنين، يـجـب أن نـدرس كل خيار على حده، ونقــارن بيـن ميــزات وعـيــوب كل منهمــا، على المدييــن الطـويــل والقـصيــر...





الـخـطــة الأولـــــى : أن لا يشتري منزلاً... يكون فقط مستــأجــراً :








الـممـــيـــــزات :





· أن يكون نقل مكان سكنه سهلاً، فمثلاً لو تم نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكريين ) فلن تكون لديه مشكلة.


· أن يقوم بتغيير السكن كل أربع أو خمس سنوات، للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل، والدراسات تثبت أن تغيير السكن كل ( 5 ) سنوات مهم جداً في الراحة النفسية.


· لا توجد هناك صيانة أو ترميم نهائياً على حسابه.


· لا يوجد بنــد استهلاك في العقار.


· لا يوجـد انخفاض في قيمة العقار.


· لو تمت مضايقته من قبل جاره أو تم تركيب برج جوال بجانب البيت أو أي أمر آخر، يستطيع النقل فورا.


· ميزة التجديد وتغيير نمط الحياة السائد كل عدة سنوات، أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره.


· المرونة في الانتقال إلى أماكن الخدمات المتوفرة والحديثة والمتطورة.








الــعـــيـــــــــوب :


· أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود عليه بأي نفع.


· إن لم يكن لديه عقد طويل المدة، فسيفاجأ برفع القيمة الإيجارية في أي وقت.


· تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في الأثاث ومكلف مادياً.


· لا يوجد لديه استقرار نفسي من ناحية الحصول على سكن.


· كما يقول آبائنا ( الإيجـار دم فــاسـد ).





الخطــة الثــانيــة : أن يشتري منــزلاً... بالتقسيــط أو الإيجار المنتهي بالتملك :





الـممـــيـــــزات :





· أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن قيمة المنزل الأصلية.


· ستنتهي الأقساط بعد فترة ( طويلة نسبياً ) وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكاً للمنزل.


· أي إضافات يدخلها إلى السكن، هي أولاً وأخيراً لــه ولم تضيع هباء منثوراً.


· من الجميل أن يكون لدى الشخص هدفاً ويسعى لتحقيقه.


· لا يهتم كثيراً بارتفاع أو انخفاض العقار، فهو يعلم ما له وما عليه.


· بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط الأقساط المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل ( ميزة إيجابية جداً ).





الــعـــيـــــــــوب :


من المعلوم أن أسعار المنازل تتناقص سنة بعد سنة، عكس الأراضي التي تزداد قيمتها.


· التكلفة العالية جداً للفوائد 5% سنوياً !!!


· انخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب بعد نهاية الأقساط.


· جميع أعمال الصيانة والترميمات هـو ملـزم بها.


· في حالـة عجـزه عن السـداد في أي وقـت، تتم مصـادرة المنـزل، وتحسـب المبالـغ التـي دفعهـا كـقيمـة إيجـاريه.


· التوتر النفسي الشديد على مدى سنوات طوال وحتى تنتهي الأقساط ( وهي جداً جداً طويلة ).


· لو كان بناء المنزل ( تجاري ) أي مستخدم فيه أسوأ أنواع المواد، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن المحتمل أن يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10سنوات !!


· سيتحمل بوائـق جــاره غصب عن خشمه.


· ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب أو إيجاره بقيمة عادلة.


· ستواجهه مشكلة حقيقة إذا تم انتقال عمله إلى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة.





فــرضــيــــــــــــة مــــــــــالـيـــــــــــة :





هــذه قصــة خياليــة عن ثلاثة إخـــوان، مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب، أسمائهم : محمد، عبدالله، خالد. توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال. كل واحـد من هـؤلاء الإخــوة فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة.





· طــريــقــــة مـحـمـــد : محمد يسكن في منزل مؤجر جديد مؤلف من دورين، مساحة الأرض حوالي 300متر، وفي حي جديد وجميل. يدفع محمد سنويا مبلغ 40ألف ريال قيمة إيجار المنزل. راتب محمد حوالي 12ألف ريال. قيمة المنزل في السوق حوالي 800ألف ريال. فكـــر محمد، بــدلاً من أن تضيــع القيمــة الايجارية كل سنــة، لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط، ويــدفــع الــ 200ألف ريال مقدماً ( أي حوالي 25% ) والباقي أقساط شهرية.





الـــســــــــؤال : هــل الــقــرار الــذي أتخذه محمد صحــيــحــا ؟!!.. وهــل هي أفـضــل وسيـلــة لاستثمار المبـلــغ ؟!!

الـجــــــــواب : يجب أن نحلل العملية مالياً حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليماً أم لا.


قيمة المنزل السوقية : 800ألف ريال.


قيمة الفوائد التي سيأخذها الممول : 5% سنوياً.


الدفعة الأولى : 200ألف ريال.


قيمة الإيجار الحالي : 40ألف ريال ( أي حوالي 5% ) سنوياً من قيمة المنزل الأساسية.


عدد سنوات التقسيط : 20سنة.


المتبقي من قيمة المنزل : 800ألف – 200ألف = 600ألف ريال.


الفوائد : 600ألف * 5% سنوياً = 30ألف ريال سنوياً... !!! فوائد فقط


30ألف ريال * 20سنة = 600ألف ريال





إذن تصبح قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 ( مليون ومائتي ألف ) ريال، إذن القسط السنوي = 60ألف ريال، أي = 5000ريال شهرياً.





نرجــع مــرة أخرى.. هل كان القرار سليماً....؟!! مــزيــد من العمليــات الماليــة...





محمد قام بتجميد مبلغ 200ألف ريال على مدى 20سنة، كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة جداً. إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2% سنوياً. والصيانة تحتاج حوالي 1% سنوياً من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جداً للاستهلاك والصيانة.





أي حوالي 3% سنوياً = 800ألف * 3% = 24000ريال سنوياً





أي أن المنزل أستهلك من قيمته بعد 20سنة ( 24000 * 20سنة = 480ألف )





أي أصبحت قيمة المنزل الحقيقية 800ألف – 480ألف = 320ألف ريال.





وإذا قلنا بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل 2%، وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية، ولكن من أجل وضع أفضل الحلول. ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1% سنوياً ( أي 8000ريال فقط ) * 20سنة = 160ألف ريال.


ستصبح لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر المنزل سيكون بعد 20سنة 800ألف – 160ألف = 640ألف ريال فقط.
إذن محمد قام بتجميد مبلغ 200ألف ريال لمدة 20سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز قيمته 640ألف ريال بـأحسن الأحوال. ويحتاج فوراً إلى ترميم بمبلغ 100ألف ريال، ليصبح المتبقي حوالي 540ألف ريال فقط.
ولا ننسى زيادة القسط السنوي بمقدار 20ألف ريال سنوياً، لأن الإيجار كان 40ألف، بينما القسط المستحق هو 60ألف، أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20سنة هو ( صفــر ) من المبلغ المستثمر لأنه جمـّـــد مبلغ 200ألف ريال لمدة 20سنة، ودفع أقساط سنوية قدرها 20ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20سنة ( أي 400ألف ريال ) ليصبح إجمالي ما دفعه هو 600ألف ريال كي يملك منزلاً لا يستحق هذه القيمة بعد 20سنة.
ولو تــأخر في عدة أقـســاط متتالية، لـخــســر المنــزل كليــاً والمبلــغ المستثمــر أيضــاً، ولأصـبــح في حـيـص بيــص...





· طــريــقــــة عبدالله : عبدالله يسكن في نفـس الحي وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجـارية. عبدالله رفض أن يقوم بشـراء المنزل بالأقسـاط مفضلاً أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود لديــه.





قام عبدالله باستثمار المبلغ في مشروع بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10% سنوياً فقط ( أي أقل من 1% شهرياً ) لأنه لا يرغب في إزعاج نفسه أو خسران المبلغ. لنفرض أي مشروع عقاري، صناعي، محلات. أهم شيء عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع ).





في أول 10سنوات، أصبح لدى عبدالله ضعف المبلغ المستثمر أصلا 200ألف رأس المال + 200ألف ربح = 400ألف.





ثم خلال السنوات العشر الأخرى تضاعف المبلغ مرة أخرى وبنفس الطريقة 400ألف رأس مال + 400ألف ربح = 800ألف ريال.





إذن خلال السنوات العشرين أصبح لدى عبدالله 800ألف ريال نقداً، وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء، إذن الربح الذي حصل عليه طوال 20سنة هو ( 600ألف ريال ).





· طــريــقــــة خــالــد : نفس القصة ونفس المستوى ينطبق على خالد، ولكنه أستثمر المبلغ في مشروع صناعي مدروس مكسبه السنوي ( 25% ) وهي النسبة المتعارف عليها قانونياً في مكاتب الدراسات الاستشارية لربحية المصانع.





في أول 4سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف رأس المال أرباح = 400ألف ريال.


ثم قام بإنشاء مصنع آخر من الأرباح، وأصبح لديه مصنعان، قيمتهما حوالي 400ألف ريال.


بعد 4 سنوات أخرى، تضاعف الربح وأصبح 800ألف ريال.


فقام أيضا بتوسعة نشاطه واستثمار المبلغ كاملاً، بعد 4سنوات أخرى، تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 ( مليون وخمسمائة ألف ريال ).





بعد 4سنوات أخرى تضاعف رأس المال والأرباح لتصبح 3ملايين ريال.





في آخر 4سنوات.. أصبح رأس المال الذي يملكه خالد يتجاوز 6ملايين ريال، وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة وقاعدة عملاء وعمل ناجح.





إذن صـافي الربح الذي حصل عليه طوال 20سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال.

من هــو الــرابــح في النهــايــة ؟!!.. والذي استفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال...





أكـيــد هـو ( خــالــد )





هـــل شـــراء مـنــزل أفـضـــل مــن استئجاره ؟!!.. جــوابي طـبـعـــاً ( لا ) ليس دائماً...





قاعدة حسابية : لغــة الأرقـــام لا تـكـــذب...





· لا ننسى أن محمد كان يدفع 50% زيادة سنوية فوق ما يدفعه أخواه.


· هــذه الدراســة بنيت على أســاس مالي واقتصادي، وليس عاطفي.


· وليست موجهـة لأصحاب الكاش، بل لمن يرغب في تقسيط منزل.


· تم استبعاد التضخم في القيمة العقارية أو الإيجارية لأنه من غير المعلوم هل تستمر الأسعار في الارتفاع أو تنهار فجأة كما حدث في معظم دول العالم.





مع تمنياتي للجميع بالتوفيق